В условиях нескончаемой жилищной реформы в работе государственной жилищной инспекции появились новые нюансы. Прежняя система ЖКХ, хоть и громоздкая, неэффективная, но единая, приказала Долго жить - место МУП ЖКХ заняли десятки УК и ТСЖ. И очень часто жильцы бывают растеряны, не зная, кому же предъявлять претензии, с кого требовать исполнения обязанностей. Вопросов возникает множество, а вот кто нам поможет найти ответы на них? Поможет И.Шилова, начальник государственной жилинспекции по Дальнегорску. В своем интервью она попытается осветить некоторые темные места нашего ЖКХ, не только запущенного, но и запутанного.
- Ирина Юрьевна, вхождение в зиму в этом году для многих граждан, судя по звонкам, грозит и их здоровью, и имуществу, и кошельку. Не отапливаемые подъезды, холодные стояки, забитые батареи в квартирах, парящие подвалы и. конечно же. квитанции от Примтеплоэнерго за полный объем услуг по отоплению и горячей воде, плюс ко всему оплата дополнительной электроэнергии за дополнительный обогрев своего жилья. Давайте этот вопрос рассмотрим с точки зрения жильца многоэтажки. Он обращается к вам с жалобой на то. что дом находится в ужасном состоянии. К кому претензии?
- В Жилищном кодексе, а также в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (МКД) указано, что «надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления МКД с управляющей организацией. Закон также позволяет заключить договор о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы (при непосредственном управлении домом). Так это трактуется статьей 164 Жилищного кодекса.
Я уже упоминала о Правилах содержания общего имущества, так вот, пункт 17 данных Правил закрепляет за собственниками помещений обязанность утвердить на общем собрании перечень этих самых услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования.
Поэтому именно собственниками помещений должен обеспечиваться надлежащий уровень содержания общего имущества в многоквартирном доме, пусть даже и путем заключения договора с управляющей организацией, которая, в свою очередь, обязана включить в договор пункт о выполнении вышеуказанного перечня.
Когда начинаешь объяснять это, многие граждане не хотят соглашаться с данным фактом и уходят неудовлетворёнными.
- Но ведь дом может просто плохо содержаться обслуживающими компаниями или по их вине не делаться никакой текущий ремонт. Можно ли за это призвать к ответу управляющую организацию?
- Можно, если собственники сами её выбрали и заключили с ней договор управления.
Разбираясь по жалобе, я обязательно запрашиваю такой договор и смотрю, какие конкретно работы и услуги по содержанию и текущему ремонту МКД собственники заказали управляющей организации, чтобы проживание в доме было безопасным и комфортным, то порою просто руками развожу. Бывает, что оговорены не все услуги, необходимые для нормального жизнеобеспечения дома. В таком случае инспекция имеет право выдать предписание о дополнении перечня работ. Понятно, что это подразумевает дополнительное финансирование со стороны собственников.
- Зачастую инициатива подписания договора исходит от самой управляющей компании, она же предлагает и свой проект документа. А жильцы просто не знают. все ли необходимые пункты в него внесены. Оно и понятно, ведь практика таких взаимоотношений в жилищной сфере для многих пока ещё непривычна, люди с трудом отходят от устоявшихся стереотипов.
- Инициатива должна исходить от собственников, а не от управляющей компании. Иначе всё ставится с ног на голову. Управляющая компания должна донести до жильцов точную и ясную информацию о состоянии жилого дома и о том, какие виды работ для нормального функционирования общего имущества МКД требуется проводить, а собственники должны принять решение - делать им ремонт или нет.
Если же УК сама предлагает заключить договор, то получается странная картина - не покупатель выбирает продукцию на рынке, а она выбирает его! Разве это нормально? Задача любой управляющей организации проста - она должна заявить о себе, и работать так, чтобы собственники выбрали из нескольких претендентов именно ее.
- Какие-то обязательные условия договора управления многоквартирным домом определены законодательно?
- О том, что обязательно нужно учесть при заключении договора, сказано в Жилищном кодексе, в статье 162.
Во-первых, договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом договор должен быть заключен с каждым собственником помещения на условиях, указанных в решении общего собрания. В договоре должен указываться номер и дата составления протокола решения собственников, за утверждение формы и условий которого (или по их изменению) проголосовало 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Во-вторых, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Обязательно должен быть внесен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Ну, и наконец, договор должен отражать порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Приходя по жалобе в какой-то дом, я часто сталкиваюсь с тем, что у людей на руках вообще нет договоров управления. Или они есть, но они их даже не читали. В итоге выясняется, что в перечне оговоренных работ вообще нет того, с чем связана жалоба. Как же вы тогда подписывали договор? И чего теперь можете требовать от управляющей организации?
- И уж. тем более, с нее ничего не потребуешь, если договор не подписан, а в Дальнегорске. особенно в селах округа, в такой ситуации остается еще очень много домов!
- Именно так. Как говорится, на нет и суда нет - собственники остаются, по сути дела, бесправными. Считаю, что даже если заключить договор с управляющей компанией, которая сейчас работает на доме, то вы выиграете, поскольку взаимоотношения сразу же кардинально изменятся. А позже, если вас не устроит работа этой компании, вы сможете провести общее собрание и найти другой, более приемлемый вариант. Может быть, создать ТСЖ - это самый прогрессивный шаг.
- А если в договоре отсутствуют указанные требуемые Жилищным кодексом условия или управляющая компания умышленно внесла в него права. выгодные для себя, исключив обязательства? Или, наоборот, «вычла» из прав жильцов что-то важное?
- Хочу сразу поставить на вид управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК, а также что нужно знать гражданам. Согласно статье 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.
На сегодняшний день действуют следующие законы и правила:
Правила пожарной безопасности № 313 от 18.06.2003г.;
Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок № 115 от 24.03.2003г.;
Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей № 6 от 13.01.2003г.;
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170 от 27.09.2003г.;
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491 от 13.08.2006г.,
Правила предоставления коммунальных услуг № 307 от 23.05.2006г.;
Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг № 306 от 23.05.2006г.; Правила пользования жилыми помещениями № 25 от 21.01.2006г.;
Правила "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" № 731 от 23.09.2010г.
Федеральные законы:
«О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» № 52-ФЗ от 30.03.1999г.;
«Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности» № 261 от 23.11.2009г. и
«О теплоснабжении» № 190-ФЗ от 27.07.2010г.
Если же договора заключаются с нарушениями законов и правил, то это влечет наступление административной ответственности, а также признание соответствующих условий договора недействительными. При этом обращаю внимание, что сам факт признания лица виновным в совершении нарушения, и принятие решения о привлечении его к ответственности не зависит от количества условий договора, признанных ущемляющими права потребителя.
- Как расторгнуть договор, заключенный ранее с одной управляющей организацией для заключения договора с другой?
- Когда управляющая организация приходит работать на дом, обязательно должен проводиться осмотр его технического состояния, и составляться акт. Это позволит в дальнейшем проанализировать, в какую сторону -худшую или лучшую - произошли изменения. Ни в коем случае собственникам нельзя пускать дело на самотёк, нужно контролировать, все ли внесённые в договор виды работ выполняются, и с каким качеством. Надёжнее всего создать инициативную группу из 3-4 человек, которая будет вести проверки и поддерживать связь с управляющей компанией.
Если управляющая организация не выполняет условий договора, то собственники вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Для этого собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо провести общее собрание (самое приемлемое - в форме заочного голосования по инициативе любого собственника или инициативной группы) в порядке, установленном ст.44-48 ЖК РФ.
Собственники могут обращаться в инспекцию, если управленцы не выполняют условия договора. Будет проведена проверка по вашему обращению, и если всё подтвердится, то будут приниматься соответствующие меры.
Подводя черту, остается сказать следующее: не подписывайте договор, внимательно с ним не ознакомившись. Не пропускайте и того, что впечатано мелким шрифтом! Следите за тем, чтобы перечень работ и услуг, утвержденный на общем собрании, был включен в договор полностью, без изъятий, а размер квартплаты не возрастал «по ошибке». Помните: договор - это та самая бумажка, с которой вас признают человеком!