Рынок управляющих компаний в ДГО давно уже занят, зоны ответственности поделены. При этом не всегда жильцы многоквартирных домов (МКД), могут с уверенностью сказать, что они довольны своей управляющей компанией или ТСЖ. Кто-то жалуется на сломанные лавочки во дворах, другие сетуют на протекающую крышу, разбитые двери в подъезде или запах из подвала. И, как следствие, некоторые в знак протеста перестают оплачивать квитанции, другие же, устав бороться с происходящим, смирились и безмолвно вносят ежемесячную оплату, а третьим – и вовсе безразлично, что происходит в их доме и дворе. Казалось бы, что на этом фоне новой управляющей компании просто не осталось места для развития – а вот и нет. В сентябре прошлого года начала свою работу новая обслуживающая организация ООО «Приоритет». Возглавляет её Екатерина Поздеева, самый молодой из руководителей в этой сфере. Екатерина рассказала о деятельности своей организации и планах на будущее.
– Екатерина, почему выбор пал именно на ЖКХ?
– Я – достаточно молодой специалист, мне 28 лет. В ЖКХ я пришла сразу после получения юридического образования. По воле случая, в том числе. На очередной паре преподаватель нам сказал, что в юридическую службу «Примтеплоэнерго» требуется специалист. Всей группой, а нас было человек 15, мы «вооружились» резюме и отправились на собеседование. По одному заходили к руководителю, отвечали на вопросы и только мне перезвонили этим же вечером. В итоге, в «ПТЭ» я проработала 8 лет, и до сих пор числюсь в его штате (официально нахожусь в декретном отпуске). Можно сказать, что там началась моя карьера юриста, связанная со сферой ЖКХ.
– То есть, осознанно выбрали «коммуналку»?
– Дело в том, что с 2015 года я проживаю по Пионерской, 68. В то время инициативная группа нашего дома агитировала всех уйти из ООО «Старт» и создать своё ТСН (товарищество собственников недвижимости) «Пионерская». Мои соседки, конечно же, знали, где я работала до ухода в декрет, и предложили мне стать председателем. Я сначала отказалась, но они не отступали и прямо «атаковали» меня. В итоге пришлось сдаться. Прежде чем стать председателем, я проштудировала законодательство, различные постановления, Жилищный кодекс. Изучила всю терминологию: обратная система, подача, розлив и так далее, но многое изучала уже в процессе. Если честно, изначально я думала, что всё будет значительно легче и проще. На самом деле, было сложно набраться того опыта, что есть в данный момент, соответственно, всё пришло со временем. Только после этого поняла, что могу в качестве директора оказывать услуги другим управляющим организациям.
На тот момент, когда я почувствовала в себе силы, ко мне уже не раз обращались инициативные жильцы других домов. Они воочию видели проделанную работу, слышали отзывы моих соседей, и поэтому начали уговаривать взять их к себе «под крыло».
Так как ТСН не может взять к себе другие дома (это не позволяет законодательство), то спустя два года мы прошли множество проверок, которые проводились без каких-либо предписаний (у нас всегда были в порядке документы и обслуживание дома). В итоге в сентябре 2017 года начало свою работу ООО «Приоритет».
Дальше всё зависело от собственников жилья. С инициативными группами домов мы провели собрание, набрав нужное количество голосов – заключили договоры на обслуживание.
– В чём существенное отличие в руководстве ТСН «Пионерская» и ООО «Приоритет»? Или вы оставили пост председателя и полностью ушли в руководство более крупной организацией?
– Нет, меня жильцы избрали председателем уже на второй срок. Когда я только начинала, у меня не было дополнительных единиц, нас всего было трое – я, сантехник и электрик на аварийные работы. На деле это означало, что, если, к примеру, ночью сорвало кран, то сантехник приходил, чтобы только перекрыть воду, а уже на следующий день я принимала решение, какие работы необходимо производить. Получается, всё было на мне.
А сейчас у нас в штате работает мастер, в его подчинении находятся сантехники, диспетчер, бухгалтер и аварийно-диспетчерская служба, которая работает круглосуточно, то есть — полный штат.
– Здесь, наверное, уместно вспомнить советский лозунг, что «кадры решают всё»?
– Безусловно. Я считаю, что в такой сфере как ЖКХ, невозможно добиться успеха без квалифицированных специалистов. Мы очень гордимся нашим мастером Виктором Тархановым. Он все проблемы видит изнутри, еженедельно вместе с сантехниками обследует подвальные помещения, и если работники не справляются с поставленными задачами, помогает им. Его трудно застать в «конторе» – он постоянно находится на объектах.
В первую очередь, наверное, это его заслуга, что на сегодняшний день мы имеем функционирующее предприятие и 100-процентное выполнение заявок.
– Сколько сейчас домов у вас находится на обслуживании?
– В настоящее время 10 домов, ещё 4 – в стадии заключения договоров. Забираем те дома, которые были длительное время без способа управления. К примеру, дом № 20 по улице Набережная. Меня отговаривали его брать под свою опеку. Этот дом перевидал на своём веку много управляющих организаций. На тот момент, когда мы его брали, он уже два года был без способа управления, то есть был просто на балансе администрации. Собственники МКД сами устраняли неполадки, соответственно, они не получали того объёма работ, которого хотели.
Мы его взяли 1 сентября 2017 года, как начинался запуск отопительного периода. Нам предстояло сделать колоссальный объём работ (выполняли его практически в круглосуточном режиме), чтобы в срок «запустить» дом – успели. Сейчас у нас там нет протечек или прорывов – всё восстановлено.
Вообще, прежде чем взять к себе многоквартирный дом под управление, всегда встречаюсь с жильцами и прошу, чтобы они поставили перед нами цели, и тогда я уже могу разработать план мероприятий в каждом конкретном случае. Считаю, что любая работа, прежде всего, должна быть направлена на результат.
– С какими просьбами чаще всего к вам обращаются жильцы?
– Людей, к примеру, заботит замена старых поручней в подъездах или установка новых стеклопакетов между этажами. В таких случаях сразу говорю собственникам, что это второстепенные задачи. Это не мешает нам жить, если, конечно, не насквозь выбитые окна или полное отсутствие поручней. Всегда предлагаю, прежде чем определиться с задачами, нужно спуститься в подвал – в самое «сердце» дома. Соответственно, их пожелания после осмотра меняются. И уже после заключения договоров мы приступаем к первостепенным задачам, при этом, не собрав ещё никаких средств.
Очень часто нас жители уверяют, что, допустим, у них полностью заменена канализация и установлена запорная арматура и так далее. Так было в доме № 5 по улице Железнодорожная. Когда мы спустились в подвал, то все были неприятно удивлены, что нет ни кранов, ни сбросников, хотя деньги на них жители сдавали. Порой управляющей организации проще заплатить штраф, чем произвести работы.
Практически во всех домах есть существенные проблемы – подвал, стояки, крыша. Мы, допустим, взяли два дома № 9 и № 15 по улице Пионерская – в квартирах было очень холодно. Температура в помещении была от +13-15 градусов, при положенных +18. Мы поняли, что надо менять стояки, чтобы помочь жителям.
Иногда собираем дополнительные средства, допустим от 200 до 400 рублей на подобный вид работ. Но они берутся по факту и только на материал. Многие удивляются, почему так мало. Я объясняю, что мы пришли на рынок не обдирать и заниматься поборами, а работать.
– Раз мы уже заговорили про финансовую сторону, у вас, наверное, высокий тариф, раз вы проводите большие объёмы работ? И на всех домах он одинаковый или нет?
– Нет единого тарифа для всех, сегодня самый высокий – 15 рублей, а самый маленький – 12. Вот сейчас было повышение на двух домах, но мы ещё им не выставили квитанции по новому тарифу. Собрание прошло 22 февраля, и я только с 1 марта начинаю выставлять квитанции по повышенному тарифу.
Во многом повышение тарифов зависит от состояния самого дома, в основном подвальных помещений. Увеличение размера платежей – крайняя мера и проводится она, допустим, если я понимаю, что мы просто не сможем нормально зайти в отопительный сезон, так как на доме нет ни задвижек, ни кранов, ни сбросников, плюс кровля.
Когда мы заходили на жилой фонд, у нас собираемость с дома составляла 40%. Жители потеряли совсем надежду и веру к предыдущим управляющим организациям. Сейчас ситуация стабилизируется, уже порядка 70% собственников оплачивают ежемесячные взносы за обслуживание домов. Многие видят, что работы действительно выполняются, и им есть за что платить. Неплательщики, в основном, те, кто ведёт асоциальный образ жизни и те, кто не проживает.
Большое внимание уделяем претензионной работе, на обратной стороне квитанций писали, что если вы не будете оплачивать коммунальные услуги, то мы вынуждены идти в суды. После такого уведомления многие стали платить, некоторые приходили, думая, что старая организация сменила название (те, кто не присутствовал на собраниях).
У нас с жителями идёт контакт напрямую, любой жилец может поговорить, минуя запись и подобные бюрократические проволочки. Я всегда открыта для людей. Если житель МКД хочет показать проблемы в его собственной квартире, подъезде или подвале – я всегда приезжаю. Я обошла все подвалы и крыши, и точно знаю, что и где происходит.
– Несколько раз на еженедельных совещаниях по тепловодоснабжению звучала информация о том, что вы вычислили «нелегалов» по потреблению электроэнергии. Расскажите подробнее об этом.
– Мы когда зашли на обслуживание домов, с 1 сентября у нас был очень большой ОДН за электроэнергию. Он составлял 54 тысячи рублей за 7 домов – это огромная сумма. Если даже круглосуточно будут гореть все лампочки на всех этажах, они не смогут выдать такой ОДН, и мы понимали, что есть несанкционированные подключения.
Мастер производил замеры по ранее подготовленному графику, проверял каждую щитовую (ночью и днём). Нам удалось уменьшить ОДН, за февраль у нас он составил 25 тыс. рублей за 10 домов. При этом мы себе ставим задачи ещё снизить этот показатель.
Высокий ОДН – это не только несанкционированные подключения, но и неисправные счётчики. Многие, видя, что он пришёл в негодность, умалчивают об этом.
С сотрудниками «ДЭК» у нас налажен контакт, мастер видит нарушение, вызывает их, и мы всё актируем при понятых.
– Какие планы на ближайшее будущее?
– Сегодня поставлено очень много задач, для того, чтобы их выполнить – хотим расширяться. Многие приходят с других УК и просятся к нам. Также к нам обращаются даже ТСЖ, чтобы мы их взяли под агентский договор. Это значит – они будут продолжать существовать как юридическое лицо, но идут к нам под управление, чтобы восстановить свой жилой фонд. А потом будут либо дальше существовать как ТСЖ или перейдут полностью под наше управление. Хотим увеличить общее количество домов и достигнуть цифры 20.
Главное – в приоритете должны оставаться жители – мы пришли всерьёз и надолго.