В последнее время участились случаи обращения граждан по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом.
Наш корреспондент беседует с начальником отдела Госжилинспекции администрации Дальнегорского городского округа Ириной Шиловой.
- Ирина Юрьевна, на территории городского округа идет «война двух ТСЖ» и «двойных квитанций». Как жителям разобраться со всем этим?
- Избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников. Устранение несоответствия пункту 1 ст. 136 ЖК РФ ситуации, при которой существуют два ТСЖ, созданных для управления многоквартирным домом, относится к полномочиям общего собрания собственников помещений в указанном доме.
Согласно п.З ст.135 и п.2 ст. 141 ЖК РФ, число членов ТСЖ, создавших ТСЖ, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п.З ст.135 ЖК РФ), а в случае, если члены ТСЖ не обладают более, чем 50% голосов, общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации такого ТСЖ (п.2 ст. 141 ЖК РФ).
Кроме того, собственник помещения в многоквартирном доме, ссылаясь на п. 6 ст. 46 ЖК РФ, вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
По оплате «двойных квитанций». Здесь я только могу посоветовать (ни в коем случае не рекомендовать). Не советую торопиться оплачивать спорные счета. Разбирательства между управляющими компаниями или ТСЖ, в том числе и судебные, длятся месяцами. Но и копить долги не следует. Хотя, даже для суда оплаченные квитанции - еще не довод в пользу собственника помещения. С какой управляющей компанией подписали договор, той и платите. Но, опять же, смотрите что подписываете. Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений (п.З ст. 161 ЖК РФ). Поэтому прежде чем подписывать договор, потребуйте протокол собрания собственников помещений, в котором должно быть указано количество проголосовавших за выбор способа управления, выбора самой управляющей организации или ТСЖ, условия и цену договора.
- Собственники жилья выбрали ТСЖ или выбрали (переизбрали) управляющую компанию. Прежняя управляющая компания «не отпускает» от себя дома, ссылаясь на незаконную процедуру выборов. не передает техническую документацию. провоцирует граж-дан разного рода листовками и т.д. Как действовать вновь избранной управляющей организации или созданному ТСЖ в такой ситуации?
- Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать по своему усмотрению один из способов управления многоквартирным домом, обозначенных в статье 161 Жилищного кодекса. Опять же повторюсь, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Такой дом может управляться только одной управляющей организацией.
В соответствии с жилищным законодательством, при смене управляющей организации передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации не производится. При этом может составляться двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме, который подписывается уполномоченным представителем организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных, связанных с управлением таким домом, документов (имеются разъяснения Министерства регионального развития РФ по данному вопросу).
При выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, им направляется договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Приступить к выполнению такого договора, управляющая организация обязана не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.
Вопрос о неправомерности действий той или иной управляющей компании разрешается исключительно в судебном порядке. Выполненные на жилых домах работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, количество заключенных договоров, а при выборе способа управления ТСЖ - более 50% членства ТСЖ будут весомым доказательством в суде, кто же на самом деле имеет право управлять и на самом деле управляет домом.
- Обязательно ли заключение договоров управления собственниками помещений с ТСЖ?
- Главой 6 Жилищного кодекса регламентирована деятельность товарищества собственников жилья, в т.ч. правовое положение ТСЖ, членов ТСЖ, собственников жилых помещений, не являющихся членами ТСЖ и нанимателей квартир, их права и обязанности.
В соответствии с п.1 ст. 137 ЖК РФ, товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В случае несогласия с направленным в адрес собственника помещения, не являющегося членом ТСЖ, договором управления, в соответствии с требованием законодательства, собственнику необходимо представить в ТСЖ протокол разногласий в установленный законом срок.
Если сторона, для которой, в соответствии с законодательством, заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
- Жителей не устраивает председатель правления ТСЖ. Как они могут его заменить?
- В соответствии со ст. 145 Жилищного кодекса, общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от именитоварищества,обеспечивает выполнение решений правления, созывает заседание правления в сроки, установленные уставом товарищества. Председатель является выборным лицом, наделенным управленческими полномочиями. Председатель может избираться или переизбираться непосредственно на общем собрании или из числа членов правления путем голосования на срок, установленный уставом товарищества.
В случае, если председатель не исполняет свои обязанности, собственники помещений вправе переизбрать его в порядке, установленном уставом товарищества.
- Может ли жилищная инспекция проверить легитимность создания ТСЖ или управляющей компании и в случае неправомерности их создания применить к организаторам какие-либо санкции или обратиться в судебные или правоохранительные органы?
- Закон Приморского края № 216-КЗ от 17.03.2008 наделил органы местного самоуправления отдельными государственными полномочиями по осуществлению государственного контроля исключительно только за использованием и сохранностью жилищного фонда, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства. Проверять финансовую деятельность, легитимность создания или законность регистрации ТСЖ или управляющей компании жилищная инспекция полномочиями не наделена.
Проверка законности создания ТСЖ и управляющей компании -прерогатива прокуратуры города. В ходе проверки могут выявиться факты, требующие обращения и передачи материалов проверки в органы внутренних дел для принятия решения о наличии либо отсутствии в действиях организаторов ТСЖ (управляющей компании) признаков уголовного преступления, например, подделки подписей в бюллетенях для голосования или отсутствия надлежащего уведомления о создании товарищества, наличие ошибок при подсчете голосов, несовместимости даты проведения выбора с датой подачи уведомлений на проведение выборов и с датой регистрации юридического лица, а также передачи исков в суд о принятии решений признать недействительным решение налогового органа данных ТСЖ или аннулировании регистрационных записей в ЕГРЮЛ.
Кроме того, в соответствии со ст.45 Гражданского процессуального кодекса РФ, с п. 4 ст. 27 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации»" № 2202-1 от 17.01.1992 прокурор предъявляет и поддерживает в суде иск в интересах пострадавших, которые по состоянию здоровья, возрасту или иным причинам не могут лично отстаивать в суде свои права и свободы.